En condiciones normales cuando un propietario quiere vender una casa o un piso en Sevilla, siempre busca obtener el mayor precio posible para conseguir el mayor beneficio, sin embargo hay determinadas circunstancias donde la urgencia en vender hace que la propiedad tenga que ajustar el precio y venda por debajo de las expectativas iniciales de salida a la venta al mercado, sin tener en cuenta que hay unos mínimos establecidos por la Junta de Andalucía para cada uno de los municipios y son los valores catastrales.
Pero y si vendemos por un precio por debajo del valor catastral ¿Es legal? ¿Qué implica vender una casa o un piso en Sevilla por debajo de su valor catastral?
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es diferente del valor de mercado de un inmueble y muchas veces puede ser confundido.
El valor catastral de una vivienda en Sevilla, es un importe dado por la Administración autonómica que se establece en base a una serie de parámetros dados por el municipio en el que se encuentra. Alguno de los elementos a valorar por el valor catastral, serían los siguientes:
- Ubicación
- Ejecución material de la edificación
- Gastos de producción
- Ganancia industrial del promotor
- Valores de mercado
- Valor de suelo
- Valor de construcción
El valor catastral de un piso de Sevilla, se usa como referencia para calcular ciertos impuestos como el IBI, la renta o el rendimiento inmobiliario en el IRPF.
Ese valor catastral asignado a la vivienda hay que aplicarle un coeficiente multiplicador que debe facilitar la Oficina liquidadora del Registro de la Propiedad donde esté ubicada la finca, es decir cada municipio de Sevilla tiene uno diferente.
Todos los años la Junta de Andalucía actualiza y aprueba unos coeficientes que se aplican al valor catastral para intentar estimar el valor a efectos de impuestos mínimos liquidables a la hora de futuras compraventas para intentar tenerlo siempre acorde al mercado real.
No obstante, como hemos comentado anteriormente, hay situaciones de urgencia de venta que el precio real de venta es más bajo que el mínimo que indica la Junta de Andalucía.
Consecuencias fiscales
El precio por el que se vende una vivienda en Sevilla puede ser pactado libremente entre vendedor y comprador, según el principio de autonomía del Código Civil que nos dice que las partes pueden regular libremente sus intereses y crear las relaciones jurídicas que los contratantes estimen convenientes. Por tanto, si las partes lo estiman conveniente el precio de venta de una vivienda se podrá establecer incluso por debajo del valor catastral establecido por la Junta de Andalucía.
No obstante, esto derivara en una serie de consecuencias fiscales negativas para todas las partes actuantes en el contrato: Comprador y Vendedor
Problemas fiscales para el comprador
Si se fija un precio inferior al valor catastral, a la hora de liquidar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y Actos Jurídicos Documentados, la Administración nos requerirá el pago del impuesto en base a los mínimos establecidos, llegándonos comprobaciones complementarias para su abono, con su correspondiente recargo por retraso en la liquidación.
Problemas fiscales para el vendedor
La parte vendedora, por su parte, debe declarar en su IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), y en forma de plusvalía, el valor más elevado que haya sido comprobado por parte de Hacienda. Para esta parte, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble tributará por diferencia entre transmisión y adquisición
Recomendación
Aunque el vendedor sea libre de vender su inmueble al precio que considere oportuno, se recomienda liquidar los impuestos por el valor mínimo establecido por la Junta de Andalucía, salvo que la diferencia entre el precio real de mercado y el valor catastral sea errónea y técnicamente demostrable.
De no hacerlo así, comprador podría enfrentarse a un procedimiento judicial para acreditar que el valor dado por la Administración a dicho inmueble resulta excesivo en comparación con el valor real, con los costes de tiempo y dinero que puede ello implicar.
En Fomentto Inmobiliarias somos profesionales con más de 15 años contrastados en la ciudad de Sevilla y te asesoraremos para intentar evitar vender por debajo de precio de mercado y lógicamente no bajar nunca tampoco del valor catastral.
Si hay urgencia en la venta de una vivienda en Sevilla (Traslado, Herencia, Necesidad económica, etc.), tenemos muchas opciones para no penalizar económicamente a la familia vendedora, póngase en manos de nuestros expertos.
Nosotros podremos reducir los plazos de venta de manera considerable sin que ello implique tener que bajar el precio. De esta manera, además de conseguir cierta rentabilidad por la operación inmobiliaria, conseguirás huir de las implicaciones fiscales que puede acarrear vender un inmueble por debajo del valor catastral.
¿Estas pensando en vender un piso en Sevilla y tienes dudas sobre el proceso? . Rellena el siguiente formulario y le llamaremos, envíenos un WhatsApp o venga a nuestras oficinas de Cardenal Bueno Monreal 21:
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