Aunque actualmente muchas personas se están animando a adquirir una vivienda, no es algo que todos se puedan permitir, especialmente los más jóvenes, quienes tratan de lograr emanciparse del hogar familiar.
A raíz de la gran burbuja inmobiliaria que produjo un aumento desmesurado de los precios de compra de la vivienda, surgió una figura hasta entonces poco usada y, que a día de hoy, es una buena opción para quienes quieren adquirir una vivienda pero no disponen del capital necesario para ello a corto plazo. Estamos hablando del alquiler con opción a compra.
A continuación, nuestros expertos de Fomentto Inmobiliarias te explican qué es el alquiler con opción a compra y otra información de interés como su regulación, requisitos básicos o sus ventajas e inconvenientes.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
En este tipo de alquiler, el inquilino puede vivir en una vivienda en régimen de alquiler (como su nombre indica) por un tiempo estipulado en el contrato.
Al finalizar dicho plazo, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda al precio que se fijó previamente.
A ese precio de compra se le descuenta la cantidad que el arrendatario ha estado pagando mes a mes durante los años del contrato de arrendamiento.
Los contratos de alquiler con opción a compra no tienen grandes diferencias respecto a los de alquiler convencional, ya que las cuotas no son superiores a los de las fórmulas habituales.
Sin embargo, el alquilado tiene que pagar un depósito que pierde si finalmente no compra la casa, o que se descuenta del precio final de la compra si finalmente se lleva a cabo.
¿Cómo se regulan los contratos de alquiler con opción a compra?
Están regulados por el Reglamento Hipotecario y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Son un modelo mixto entre el contrato de alquiler y el de compraventa.
¿Cuáles son los requisitos básicos de un contrato de alquiler con opción a compra?
- El precio de compra debe estar fijado en el contrato
- Debe recogerse el plazo en el que se podrá adquirir el inmueble
- El arrendatario tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el arrendador no quiera
- Se detalla el depósito (prima) que tiene que abonar el inquilino por la concesión de la opción a compra. Esta cantidad se descuenta si se produce la compra. En caso de no producirse, se pierde.
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Modo y plazo para ejercer la opción a compra
- Modo:
Para hacerlo, el alquilado tiene que manifestar la decisión de hacer efectiva la compra dentro del plazo que se fija. Habitualmente, se establece mediante notario, aunque puede venir recogido en el propio contrato de manera distinta. ¡MUY IMPORTANTE!: solo la designación de notaría no basta, sino que se tiene que llevar a cabo el acta notarial.
- Plazo:
Se suele acordar por las partes al inicio del alquiler. Si no se hace en ese momento y no se llega a un acuerdo entre las partes, la decisión recaería en un juez.
Ventajas e inconvenientes para el propietario de la vivienda de alquiler con opción a compra
Ventajas:
- Gana dinero desde el primer momento, ya que el inquilino paga cada mes.
- El depósito que tiene que abonar el inquilino por la concesión de la opción a compra se trata de un buen seguro de impago del alquiler.
- Se le saca partido al inmueble desde el primer momento, sin tener que renunciar a una futura venta.
- El propietario sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar su vivienda
- Si el alquilado no lleva finalmente a cabo la compra, el propietario se queda con el depósito.
Inconvenientes:
- Si le corría prisa por vender y finalmente el inquilino no decide comprar, puede haber sido una pérdida de tiempo
- No puede vender la vivienda durante lo que dure el contrato aunque le hagan una mejor oferta
- Si se produce una subida en los precios de la vivienda, no puede aumentar el precio de venta, ya que este está fijado previamente en el contrato.
Ventajas e inconvenientes para el inquilino de la vivienda de alquiler con opción a compra:
Ventajas:
- Una parte del precio de compra final se va pagando poco a poco mediante lo que se paga de alquiler y el depósito previo
- Se asegura la compra
- Puede adquirir la vivienda en cualquier momento del alquiler
Inconvenientes:
- Pierde el depósito si no compra finalmente la vivienda
- Si el precio de la vivienda baja, no podrá beneficiarse, ya que el precio se ha fijado previamente en el contrato.
- El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción a compra
- Como arrendatario tiene la obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
- La opción de compra estará igualmente sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
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